Humaniser et moderniser son établissement d’hébergement pour personnes âgées
Parmi les 10 000 établissements d’hébergement pour personnes âgées, la France compte aujourd’hui plus de 8 000 EHPAD. Riche d’histoires et de diversités, le patrimoine de ces établissements est vieillissant et souvent inadapté à l’évolution des besoins des résidents et des personnels.
Les équipes dirigeantes sont confrontées à une problématique majeure pour l’avenir :
« comment moderniser mon établissement tout en maîtrisant l’impact sur le prix de journée ? »
APSIS Santé a développé une méthodologie spécifique à cette problématique et éprouvée sur une dizaine d’établissements.
Cette étude de faisabilité « clé-en-main » permet d’objectiver les différentes options qui s’offrent à votre établissement à travers un conseil personnalisé pour votre projet en proposant différents scénarios architecturaux et montages financiers (portage en propre, externalisation des murs, etc.)
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La problématique
Sur les 8 000 EHPAD français, les deux tiers ont été construits avant 1990 : un tiers entre 1970 et 1990 et un autre tiers avant 1970.
Faute de moyens ou de temps, ou par souci de protection des finances des résidents accueillis et de leur famille, un bon nombre de structures anciennes n’a pas entamé les travaux de restructuration nécessaires pour assurer un niveau d’accueil adapté.
Aujourd’hui confrontés à des contraintes de multiples origines, ces établissements doivent concilier :
– Les attentes des résidents et des familles : les besoins de confort et d’intimité ont fortement évolué ces dernières années et vont croissant. Les chambres doubles ou triples et les commodités partagées doivent céder la place à des chambres individuelles équipées de salle de bain avec sanitaire
– Les besoins d’adaptation des locaux : l’évolution de la dépendance physique et psychique des résidents accueillis nécessite la création de lieux plus sécuritaires et plus rassurants pour les résidents, facilitant leur mobilité et le repérage, et pouvant prévenir ou limiter l’apparition de crises
– Les besoins de mises aux normes : les exigences réglementaires et bonnes pratiques transforment la physionomie d’un bâtiment : sécurité incendie, accessibilité des personnes à mobilité réduite, Code du Travail… Leur prise en compte dans des bâtiments existants s’avère souvent coûteuse
– Les attentes des professionnels de terrain : leur nombre ayant moins évolués que la dépendance des résidents accueillis, les professionnels souhaitent évoluer dans des locaux et un environnement ergonomique, adapté à l’accompagnement et au travail en équipe
– Les exigences des tutelles : dans un contexte économique général peu favorable, les Agences Régionales de Santé et Conseils Généraux sont de moins en moins en mesure de soutenir financièrement les établissements pour la réalisation de leurs projets mais restent attentifs à la qualité de vie des résidents et au maintien des conditions tarifaires
En résumé : un établissement sûr, conforme aux réglementations en vigueur, confortable, accessible aux personnes à mobilité réduite, prenant en compte la perte d’autonomie physique et psychique des résidents, facilitant le travail des soignants tout en conservant l’aspect « comme à la maison » de l’hébergement et un prix de journée maitrisé.
L’offre proposée
Si le défi semble difficile à relever, il n’est pas nécessairement hors de portée grâce à une méthodologie exhaustive mise à l’épreuve par APSIS Santé pour de nombreux projets similaires. L’étude de faisabilité réalisée par APSIS Santé, propose d’objectiver les différentes options qui s’offrent à votre établissement pour son projet à travers une approche globale comprenant 4 volets :
1. Une approche des besoins du territoire
Afin d’évaluer l’environnement de l’établissement, une étude quantitative des besoins est nécessaire pour identifier les attentes théoriques résultant de la détermination du niveau actuel d’équipement de la zone rapportées à la population âgée qui y réside :
- Profil de la population âgée : représentation dans la population totale, dans la Région et dans la zone d’implantation de l’établissement…
- Données sociodémographiques : analyse de la structure socioprofessionnelle de la population, niveaux de revenus, lieux de résidence et cadre de vie…
- Niveau d’équipement : nombre et taux d’équipement
- Etude de la concurrence : capacités, prestations et services, tarif hébergement…
Pour compléter l’approche des besoins, les résultats de l’analyse de la population accueillie par l’établissement seront confrontés avec des données de références :
- Principaux domaines de pathologie et prévalence des démences de la maladie d’Alzheimer
- Niveau de dépendance des résidents
2. Une faisabilité architecturale
La faisabilité architecturale s’appuie sur un état des lieux détaillé de l’existant :
- Analyse du plan masse
- Etat des surfaces actuelles et de leur usage
- Comparaison des surfaces par local et des principaux ratios avec les référentiels nationaux
Plusieurs scénarios seront établis proposant un niveau de réhabilitation croissant allant d’un minimum indispensable jusqu’à une rénovation complète.
3. Les différents montages juridiques possibles
Lorsqu’un financement en propre du projet est difficilement envisageable, il convient d’envisager juridiquement les montages permettant l’externalisation de tout ou partie des murs :
- Les montages sur le domaine privé de l’établissement
- Les montages sur le domaine public (contrat de partenariat, autorisation d’occupation temporaire…)
- Les montages sur un terrain appartenant ou racheté par un tiers (VEFA)
4. Une analyse financière rétrospective et le calcul pour chaque scénario de l’impact sur le prix de journée
L’analyse financière rétrospective doit permettre de visualiser la santé financière de l’établissement et sa capacité à autofinancer pour partie son projet (situation bilantielle, fonds de roulement, fonds d’investissement et d’exploitation, trésorerie, ratios, capacité d’autofinancement…)
